Mon locataire n'a pas d'assurance habitation, je fais quoi ?

L’obligation d’assurance du locataire et votre droit de vérifier

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux. Cette assurance couvre les dommages au logement comme les recours des voisins. En tant que bailleur, vous pouvez exiger la justification annuelle : à la remise des clés, puis chaque année à votre demande.

Concrètement, demandez l’attestation d'assurance par lettre simple ou par email. Si rien ne vient, vous êtes face à un locataire sans assurance habitation. Ce n’est pas un détail : un sinistre non couvert peut laisser des dégâts impayés et compliquer la relation avec la copropriété.

Gardez une trace écrite de votre demande. Cette première demande n’engage pas la suite, mais elle prépare le terrain. Vous allez devoir, très vite, choisir entre deux stratégies.

Le premier courrier : mise en demeure ou assurance pour compte, un choix exclusif

Si le locataire reste muet, vous lui adressez un premier courrier. C’est lui qui décide de tout. Deux options s’offrent à vous, et elles s’excluent mutuellement pour ce motif précis.

Option A : vous envoyez une mise en demeure de justifier l’assurance dans un délai que vous fixez, en rappelant la clause résolutoire du bail. Vous conservez alors la possibilité de demander plus tard la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Option B : vous annoncez dans ce même courrier que, faute de régularisation, vous souscrirez vous-même une assurance pour son compte. C’est l’assurance pour compte. En écrivant cette phrase, vous renoncez à la clause résolutoire pour ce motif, car la loi vous offre cette alternative et il faut choisir.

Beaucoup de bailleurs mélangent les deux : « Si vous ne vous assurez pas sous un mois, je prendrai une assurance pour vous. » Ce courrier vaut déjà option B. Vous ne pourrez plus demander l’expulsion pour absence d’assurance. Écrivez donc un seul message, un seul choix.

Séquence 1 : la voie de la clause résolutoire

Si vous privilégiez la sortie du locataire, restez sur la mise en demeure simple. Envoyez-la en lettre recommandée avec accusé de réception. Le contenu : constat du défaut d’assurance, rappel de l’article 7, demande de justifier sous X jours, et mention de la clause résolutoire insérée au bail.

Sans réponse dans le délai, vous adressez un commandement visant la clause résolutoire par acte d’huissier. Ce commandement ouvre un délai pour s’exécuter. S’il ne s’exécute pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise, sous réserve de l’appréciation du juge.

S’il ne s’exécute toujours pas, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. C’est plus long, mais vous ne dépensez pas un euro pour l’assurance du locataire.

Cette voie suppose que le bail comporte bien la clause résolutoire. Vérifiez votre contrat : la plupart des baux d’habitation l’incluent. Si elle est absente, la résiliation passe par une action en justice classique pour manquement grave.

Séquence 2 : l’assurance pour compte du locataire

Si votre priorité est la couverture rapide du logement, optez pour l’assurance pour compte. Vous adressez d’abord une mise en demeure au locataire de justifier son assurance. La loi impose d’attendre un mois après cette mise en demeure avant de souscrire.

Passé ce délai sans attestation, vous pouvez souscrire un contrat pour le compte du locataire. La prime est alors récupérable par douzièmes sur le loyer, avec une majoration maximale de 10 % pour frais de gestion. Chaque mois, vous ajoutez un douzième de la prime au loyer appelé.

C’est une solution rapide et protectrice : vous êtes sûr que les risques locatifs sont couverts. Mais vous avez renoncé à la clause résolutoire pour ce motif. Si le locataire cesse de payer la prime récupérée, vous pourrez agir en impayé, mais pas en résiliation pour absence d’assurance.

Précisez dans le courrier initial que vous choisissez l’assurance pour compte ; sinon, le choix n’est pas clair et le juge pourrait interpréter votre intention en votre défaveur.

Colocation partiellement assurée et réflexes pratiques

En colocation, chaque cotitulaire est personnellement tenu de s’assurer. Si un seul colocataire a fourni une attestation à son nom, les autres restent en infraction. Adressez la mise en demeure uniquement aux colocataires non assurés, jamais à celui qui est en règle.

Si vous choisissez l’assurance pour compte, la prime correspondant aux colocataires non assurés est à récupérer sur leur quote-part de loyer, pas sur celle de l’assuré. Distinguez bien les charges dans votre appel de loyer.

Quelle que soit la voie retenue, conservez la preuve d’envoi du premier courrier : recommandé avec accusé de réception, ou email avec accusé de lecture. Ce document conditionne vos droits. Sans preuve, ni la clause résolutoire ni le remboursement de la prime ne sont sécurisés.

En résumé : le locataire sans assurance habitation vous laisse deux routes. La première lettre que vous envoyez les départage. Choisissez avant d’écrire, puis suivez le calendrier.

Ce qu'il faut savoir