69 dépenses sur 69
| Dépense | Qui paie | Ce que dit la règle | Référence |
|---|---|---|---|
| Combustible du chauffage collectifChauffage et eau chaude | Locataire | Le gaz, le fioul, l'électricité ou le bois consommés par la chaufferie collective sont récupérables au réel, selon la clé de répartition de la copropriété. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Entretien annuel de la chaudière individuelleChauffage et eau chaude | Locataire | La visite annuelle obligatoire et le contrat d'entretien de la chaudière du logement sont à la charge du locataire, y compris le réglage et le nettoyage. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement de la chaudièreChauffage et eau chaude | Bailleur | Le remplacement d'une chaudière hors d'usage relève du propriétaire, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien prouvé du locataire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Ramonage des conduits de fuméeChauffage et eau chaude | Locataire | Le ramonage des conduits de cheminée, de gaz et de ventilation est une réparation locative. Conservez le certificat, il est souvent demandé par l'assurance. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Entretien de la chaufferie collectiveChauffage et eau chaude | Locataire | L'exploitation, le réglage, le ramonage et les menues réparations de l'installation collective sont récupérables. Le remplacement de la chaudière collective ne l'est pas. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Détartrage du chauffe-eauChauffage et eau chaude | Locataire | Le détartrage et le remplacement des pièces d'usure comme le groupe de sécurité sont à la charge du locataire. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement du chauffe-eau ou du ballonChauffage et eau chaude | Bailleur | Le remplacement complet de l'appareil pour vétusté ou panne définitive incombe au propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Purge et menues réparations des radiateursChauffage et eau chaude | Locataire | La purge, le remplacement d'un robinet thermostatique ou d'un joint sont des réparations locatives. Le remplacement du radiateur reste à la charge du bailleur. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Relevé et location des compteurs d'énergieChauffage et eau chaude | Locataire | Les frais de location, de relevé et de répartition des compteurs individuels d'énergie sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Eau froide et eau chaude des logementsEau et sanitaires | Locataire | La consommation d'eau des locaux privatifs et des parties communes est récupérable, ainsi que le traitement de l'eau. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Redevance assainissementEau et sanitaires | Locataire | La redevance d'assainissement figure dans la liste des taxes récupérables et suit la consommation d'eau. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Remplacement des joints et des clapets de robinetterieEau et sanitaires | Locataire | Les joints, clapets, presse-étoupe et flexibles de douche sont des pièces d'usure à la charge du locataire. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement d'un robinet ou d'un mitigeur uséEau et sanitaires | Bailleur | Le remplacement complet de la robinetterie hors d'usage par vétusté relève du propriétaire, contrairement au simple changement de joint. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Débouchage d'un évier, d'un lavabo ou d'un siphonEau et sanitaires | Locataire | Le dégorgement des canalisations privatives liées à l'usage courant est une réparation locative. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Débouchage d'une canalisation collective ou enterréeEau et sanitaires | Bailleur | Une obstruction qui provient de la colonne commune, d'une racine ou d'un défaut de la canalisation est à la charge du propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Mécanisme de chasse d'eauEau et sanitaires | Locataire | Le remplacement du mécanisme, du flotteur et du joint de la chasse d'eau est une réparation locative. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Joints de silicone de la baignoire et de la doucheEau et sanitaires | Locataire | La reprise des joints d'étanchéité fait partie de l'entretien courant du logement. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Vidange de la fosse septiqueEau et sanitaires | Locataire | La vidange de la fosse septique, du puisard et des fosses d'aisance est à la charge de l'occupant. La mise aux normes de l'installation reste au propriétaire. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Électricité et entretien courant de l'ascenseurAscenseur | Locataire | L'électricité, le contrat d'entretien courant, le nettoyage de la cabine et les menues réparations sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Dépannage sans remplacement de pièce de l'ascenseurAscenseur | Locataire | Les interventions de dépannage qui ne nécessitent pas de pièce détachée sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Remplacement de la cabine ou modernisation de l'ascenseurAscenseur | Bailleur | Les travaux de mise aux normes, la modernisation et le remplacement des organes principaux ne sont pas récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Électricité des parties communesParties communes | Locataire | L'éclairage des couloirs, des escaliers et du hall est récupérable, ainsi que le remplacement des ampoules et des tubes. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Nettoyage des parties communesParties communes | Locataire | Le nettoyage des sols, des vitres et des escaliers, ainsi que les produits d'entretien et le petit matériel, sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Salaire du gardien ou du conciergeParties communes | Cas par cas | La rémunération est récupérable à 75 pour cent s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, et à 40 pour cent s'il n'assure qu'une seule de ces deux tâches. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Salaire de l'employé d'immeubleParties communes | Locataire | Contrairement au gardien, la rémunération de l'employé d'immeuble est récupérable en totalité, charges sociales comprises. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Entretien du vide-orduresParties communes | Locataire | Le nettoyage, la désinfection et les menues réparations du vide-ordures sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Entretien de l'interphone et du digicodeParties communes | Locataire | L'entretien courant et les menues réparations de l'interphone sont récupérables. Le remplacement de l'installation ne l'est pas. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Entretien de l'antenne collective de télévisionParties communes | Locataire | L'entretien de l'antenne collective figure parmi les équipements divers récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Réfection des peintures de la cage d'escalierParties communes | Bailleur | La remise en peinture des parties communes est un travail d'embellissement ou de rénovation, non récupérable. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Tonte, taille et désherbage des espaces verts communsEspaces extérieurs | Locataire | La coupe, le désherbage, le ratissage, l'arrosage et l'achat d'engrais et de plantes de remplacement sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Réfection des massifs et des haiesEspaces extérieurs | Bailleur | Les plantes utilisées pour la réfection des massifs et des haies sont expressément exclues des charges récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Entretien du jardin privatif du logementEspaces extérieurs | Locataire | La tonte, la taille des arbustes, le désherbage et l'entretien des allées du jardin loué avec le logement incombent au locataire. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Abattage ou remplacement d'un arbreEspaces extérieurs | Bailleur | L'abattage d'un arbre malade ou dangereux et son remplacement relèvent du propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Nettoyage des aires de stationnement et des voiesEspaces extérieurs | Locataire | L'entretien et l'exploitation des voies de circulation, des abords et des aires de jeux sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Réfection de l'enrobé du parkingEspaces extérieurs | Bailleur | La réfection d'un revêtement est un travail de remise en état, distinct de l'entretien courant récupérable. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Enlèvement des ordures ménagères et des encombrantsHygiène et nuisibles | Locataire | L'élimination des rejets, la fourniture des sacs et le nettoyage des locaux poubelles sont récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Dératisation et désinsectisation des parties communesHygiène et nuisibles | Locataire | Les opérations de désinfection et de désinsectisation des parties communes sont récupérables au titre de l'hygiène. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Traitement des punaises de lit dans le logementHygiène et nuisibles | Cas par cas | Le bailleur doit remettre un logement exempt d'infestation. Le traitement lui incombe si l'infestation préexistait ou provient de l'immeuble. Il peut revenir au locataire si l'introduction lui est imputable, ce qui reste difficile à prouver. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Destruction d'un nid de guêpes ou de frelonsHygiène et nuisibles | Bailleur | L'intervention sur la structure du bâtiment relève du propriétaire au titre de la jouissance paisible du logement. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Entretien courant de la VMCÉquipements du logement | Locataire | Le nettoyage des bouches d'extraction et des grilles d'aération fait partie de l'entretien courant. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement du moteur de la VMCÉquipements du logement | Bailleur | Le remplacement du groupe d'extraction ou du moteur est à la charge du propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Piles et entretien du détecteur de fuméeÉquipements du logement | Locataire | L'occupant assure l'entretien et le remplacement des piles. La première installation du détecteur incombe au propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Installation du détecteur de fuméeÉquipements du logement | Bailleur | Le propriétaire fournit et installe le détecteur avertisseur autonome de fumée, et remet l'attestation correspondante. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Menus raccords de peinture et de papier peintÉquipements du logement | Locataire | Les raccords ponctuels, le rebouchage des trous et le maintien en état des revêtements muraux relèvent de l'entretien courant. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Réfection complète des peintures pour vétustéÉquipements du logement | Bailleur | Une peinture usée par le temps ne peut pas être imputée au locataire. Appliquez une grille de vétusté avant toute retenue sur le dépôt de garantie. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Entretien des sols, parquets et moquettesÉquipements du logement | Locataire | L'encaustiquage, le maintien de la vitrification et le remplacement de quelques lames ou dalles sont des réparations locatives. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement d'un revêtement de sol uséÉquipements du logement | Bailleur | Le remplacement d'un sol arrivé en fin de vie théorique est à la charge du propriétaire, vétusté déduite. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Électroménager fourni dans un meubléÉquipements du logement | Cas par cas | L'entretien courant revient au locataire. Le remplacement pour vétusté ou panne normale revient au bailleur, qui doit maintenir la liste obligatoire du mobilier en état de fonctionnement. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Remplacement d'une vitre casséeMenuiseries et serrurerie | Locataire | Le remplacement des vitres détériorées est une réparation locative, sauf si la casse résulte d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement d'une fenêtre pour vétustéMenuiseries et serrurerie | Bailleur | Le remplacement de la menuiserie elle-même, y compris pour améliorer l'isolation, incombe au propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Graissage et menues réparations des volets roulantsMenuiseries et serrurerie | Locataire | Le graissage, le remplacement d'une lame, d'une sangle ou d'une poulie fait partie des réparations locatives. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement du mécanisme ou du moteur de volet roulantMenuiseries et serrurerie | Bailleur | Le remplacement du tablier complet ou du moteur usé relève du propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Remplacement des clés perduesMenuiseries et serrurerie | Locataire | La perte des clés et le remplacement de la serrure qui en découle sont à la charge du locataire. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement d'une serrure uséeMenuiseries et serrurerie | Bailleur | Le remplacement d'une serrure hors d'usage par vétusté relève du propriétaire. Le graissage et le changement de petites pièces restent au locataire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Béquilles, boutons de porte et gondsMenuiseries et serrurerie | Locataire | Le graissage des gonds et le remplacement des boulons, béquilles et targettes sont des réparations locatives. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Remplacement des prises, interrupteurs et fusiblesÉlectricité | Locataire | Le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles et ampoules du logement est une réparation locative. | Décret 87-712, réparations locatives |
| Mise aux normes du tableau électriqueÉlectricité | Bailleur | La rénovation de l'installation électrique et sa mise en conformité avec les critères du logement décent incombent au propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagèresTaxes, assurances et frais | Locataire | La TEOM figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire mais elle est intégralement récupérable sur le locataire. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Taxe de balayageTaxes, assurances et frais | Locataire | La taxe de balayage fait partie des impositions et redevances récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Taxe foncièreTaxes, assurances et frais | Bailleur | La taxe foncière reste à la charge du propriétaire, à l'exception de la TEOM et de la taxe de balayage qu'elle contient. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Assurance propriétaire non occupantTaxes, assurances et frais | Bailleur | L'assurance du propriétaire et l'assurance de l'immeuble ne sont pas récupérables. Le locataire assure seulement les risques locatifs. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Honoraires du syndic de copropriétéTaxes, assurances et frais | Bailleur | Les honoraires de gestion du syndic et les frais administratifs de la copropriété ne peuvent pas être imputés au locataire. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Honoraires de gestion locativeTaxes, assurances et frais | Bailleur | Les frais du mandat de gestion, les relances et les frais de contentieux restent à la charge du bailleur. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Diagnostics techniques du logementTaxes, assurances et frais | Bailleur | Le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques et les autres diagnostics du dossier technique sont payés par le propriétaire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Frais d'établissement de la quittance de loyerTaxes, assurances et frais | Bailleur | La quittance est transmise gratuitement au locataire qui la demande. Aucun frais d'établissement ou d'envoi ne peut lui être facturé. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Ravalement de façadeTravaux et gros entretien | Bailleur | Le ravalement est un gros travail au sens de l'article 606 du code civil, exclu des charges récupérables. | Décret 87-713, charges récupérables |
| Réfection de la toitureTravaux et gros entretien | Bailleur | La réfection de la couverture et de la charpente relève du propriétaire. Le démoussage courant des terrasses accessibles reste au locataire. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Travaux d'isolation et de rénovation énergétiqueTravaux et gros entretien | Bailleur | Les travaux d'amélioration ne sont jamais récupérables au titre des charges. Une contribution au partage des économies de charges reste possible sous conditions strictes. | Loi du 6 juillet 1989 |
| Remise en état après dégradation du locataireTravaux et gros entretien | Locataire | Une dégradation prouvée par comparaison des états des lieux peut être imputée au locataire, vétusté déduite et sur justificatifs. | Loi du 6 juillet 1989 |
L'essentiel à retenir
- Les listes des décrets du 26 août 1987 sont exhaustives : hors liste, c'est le bailleur qui paie.
- Une clause du bail contraire à ces listes est réputée non écrite.
- Règle de lecture : entretien courant et pièces d'usure au locataire, remplacement de l'équipement au bailleur.
- Le gardien est récupérable à 75 pour cent s'il assure entretien et sortie des déchets, 40 pour cent pour une seule des deux tâches.
- Syndic, ravalement, toiture, assurance du propriétaire et taxe foncière ne sont jamais récupérables.
Le principe : une liste fermée, pas une appréciation
Deux textes du 26 août 1987 organisent la répartition des dépenses. Le décret 87-713 fixe la liste des charges récupérables sur le locataire, celles que le bailleur avance et se fait rembourser. Le décret 87-712 fixe la liste des réparations locatives, celles que le locataire prend directement en charge pendant le bail.
Ces deux listes sont exhaustives. Une dépense qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire, même si elle semble relever de l'usage du logement, et même si le bail prévoit l'inverse. Une clause qui met à la charge du locataire une dépense non listée est réputée non écrite.
La table ci-dessus reprend les postes les plus fréquents, avec pour chacun le texte de référence et l'explication de la règle. Utilisez la recherche pour trouver directement une dépense, par exemple ramonage, chaudière, débouchage ou taxe.
Les trois familles de charges récupérables
Le décret 87-713 organise les charges récupérables en trois grandes catégories, reprises à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
- Les services liés à l'usage du logement et de l'immeuble : eau, chauffage collectif, ascenseur, personnel d'entretien.
- Les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les parties communes et les espaces extérieurs.
- Les impositions correspondant à un service dont le locataire profite directement : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement.
La logique commune est simple : le locataire paie l'usage et l'entretien courant, le propriétaire paie la propriété et la structure. Quand un cas n'est pas listé, c'est cette grille de lecture qui éclaire le mieux la réponse.
La règle qui tranche la majorité des cas : entretien ou remplacement
La quasi-totalité des désaccords se résout avec une seule distinction. L'entretien courant, le réglage et le remplacement des pièces d'usure relèvent du locataire. Le remplacement de l'équipement lui-même, quand il est arrivé en fin de vie, relève du bailleur.
Trois exemples concrets. La chaudière : l'entretien annuel est au locataire, le remplacement de l'appareil au propriétaire. La robinetterie : les joints et les clapets sont au locataire, le mitigeur usé est au propriétaire. Les volets roulants : le graissage et le remplacement d'une lame sont au locataire, le moteur et le tablier complet sont au propriétaire.
L'exception est la faute du locataire. Un équipement détruit par un défaut d'entretien avéré ou par une dégradation reste à sa charge, mais la preuve incombe au bailleur et la vétusté doit être déduite du montant réclamé.
Les cinq pièges les plus fréquents
Certains postes reviennent systématiquement dans les décomptes contestés. Les connaître évite la plupart des litiges de régularisation.
- Les honoraires du syndic ne sont jamais récupérables, contrairement à une idée répandue chez les bailleurs en copropriété.
- Le ravalement de façade et la réfection de toiture sont des gros travaux au sens de l'article 606 du code civil, donc exclus.
- L'assurance du propriétaire non occupant et l'assurance de l'immeuble restent à sa charge.
- La taxe foncière n'est pas récupérable, sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage qu'elle contient.
- Le salaire du gardien n'est récupérable qu'à 75 ou 40 pour cent selon les tâches qu'il assure, jamais en totalité.
Annexer la liste au bail change la discussion
La liste des charges récupérables doit être annexée au contrat de location. Cette annexe est souvent oubliée alors qu'elle coûte une page et évite l'essentiel des contestations.
Un locataire qui a signé un bail comportant l'annexe conteste rarement une charge qui y figure. À l'inverse, un décompte annuel arrivant sans référence lisible incite naturellement à la vérification ligne par ligne.
Le même raisonnement vaut pour la grille de vétusté et pour la liste du mobilier en location meublée : les annexes du bail sont ce qui rend une position défendable quatre ans plus tard.
Continuez votre démarche
Déduire la vétusté d'une réparation avant d'imputer au locataire le coût d'un élément qui approchait déjà sa fin de vie.
Ce qu'il faut savoir
Le ramonage est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ?
Du locataire. Le ramonage des conduits de fumée, de gaz et de ventilation figure au décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Conservez le certificat, l'assurance le réclame souvent après un sinistre.
Qui paie le remplacement de la chaudière ?
Le propriétaire. Le locataire n'assume que l'entretien annuel et les menues réparations. La seule exception est une panne causée par un défaut d'entretien prouvé, par exemple l'absence totale de visite annuelle.
La taxe d'ordures ménagères est-elle récupérable ?
Oui, intégralement. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, qui la refacture au locataire. Le reste de la taxe foncière n'est pas récupérable.
Les honoraires du syndic sont-ils récupérables ?
Non, jamais. Les frais de gestion administrative de la copropriété restent à la charge du bailleur, comme les frais de son propre mandat de gestion locative.
Qui paie le débouchage d'une canalisation ?
Cela dépend de l'origine. Un siphon ou une évacuation privative bouchés par l'usage sont au locataire. Une obstruction de la colonne commune, une racine ou un défaut de la canalisation relèvent du propriétaire.
Le traitement des punaises de lit est-il à la charge du bailleur ?
Le bailleur doit remettre un logement exempt d'infestation. Le traitement lui incombe si l'infestation préexistait ou provient de l'immeuble. Il ne revient au locataire que si l'introduction lui est imputable, ce qui reste très difficile à établir.
Que faire si le bail impose une charge non récupérable ?
La clause est réputée non écrite et le locataire peut refuser de payer. Les sommes déjà versées à ce titre sont récupérables dans la limite de la prescription de trois ans.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 27 juillet 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
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