Prix minimum par nuit
Tarif plancher
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L'essentiel à retenir
- Le plancher dépend de l'occupation : moins vous louez, plus le prix minimum monte.
- Le ménage par séjour pèse autant que les charges fixes sur les week-ends courts.
- Les frais uniques 15,5 % HT (18,6 % TTC) réduisent le taux de conservation.
- Calculez au moins deux planchers : saison haute et saison basse.
- Estimation d'équilibre, pas une recommandation de prix de marché.
Pourquoi fixer un prix plancher
Sans prix minimum, vous répondez aux alertes de « baisse de prix » de la plateforme jusqu'à louer à perte. Le plancher n'est pas votre tarif public : c'est la ligne rouge sous laquelle une nuit supplémentaire détériore votre mois.
L'outil part des charges fixes mensuelles, du nombre de nuits disponibles, d'un taux d'occupation cible, du coût de ménage par séjour, de la durée moyenne de séjour, puis des frais plateforme et de conciergerie. Il en déduit le ADR minimum.
Au-dessus de ce plancher, vous pouvez encore jouer la saisonnalité, les séjours longs ou les promotions. En dessous, vous subventionnez le voyageur.
Affichez le plancher dans un mémo personnel, pas sur l'annonce. C'est un outil de discipline tarifaire lorsque la plateforme pousse des promotions automatiques ou des remises de dernière minute.
Le plancher n'interdit pas une promotion ponctuelle : il la rend consciente. Vous saurez exactement combien d'euros vous « offrez » pour un avis, un trou de calendrier ou un premier séjour test.
Formule retenue par le calculateur
On estime d'abord les nuits vendues : nuits disponibles × taux d'occupation. On en déduit un nombre de séjours via la durée moyenne. Le coût total de ménage du mois s'ajoute aux charges fixes.
Comme Airbnb et la conciergerie prélèvent un pourcentage, il faut remonter au brut nécessaire : charges à couvrir divisées par le taux de conservation après frais. Avec 15,5 % HT + TVA 20 %, le facteur plateforme seul est 0,814, encore réduit si une conciergerie prend 20 % du net.
Le prix minimum par nuit est ce brut nécessaire divisé par les nuits vendues. Si l'occupation tombe, le plancher remonte : c'est mathématique, pas une opinion marketing.
Si le taux d'occupation saisi est nul ou trop faible, l'outil ne peut pas produire un prix de nuit utile : les charges fixes ne se répartissent sur aucune nuit. Rouvrez le calendrier ou révisez le scénario avant de conclure que le bien est invendable.
Testez la sensibilité : +10 % d'occupation ou −1 nuit de durée moyenne. Vous verrez quel levier abaisse le plus vite le plancher, ce qui oriente la durée minimale de séjour plus sûrement qu'un ressenti.
- Nuits vendues = disponibles × occupation.
- Séjours ≈ nuits vendues ÷ durée moyenne.
- Brut nécessaire = (fixes + ménages) ÷ taux de conservation.
Quelles charges mettre dans le plancher
Incluez au minimum : quote-part de taxe foncière, assurance, abonnements (internet, électricité au-delà du forfait personnel), frais de plateforme déjà modélisés à part, et une provision de petit entretien. Oublier l'électricité d'un bien tout électrique fausse le seuil en hiver.
Le crédit immobilier est un choix de lecture. Certains propriétaires l'excluent du prix plancher d'exploitation et le traitent en cash-flow patrimonial. D'autres l'incluent pour savoir si l'activité « rembourse la banque ». Choisissez une convention et gardez-la.
N'intégrez pas vos vacances personnelles comme charge Airbnb : ce sont des nuits indisponibles, donc une baisse d'occupation, déjà captée par le taux saisi.
Incluez une provision annuelle de remplacement (linge, vaisselle, petit électroménager) mensualisée. La courte durée use plus vite qu'un bail étudiant. Sans provision, le plancher est artificiellement bas la première année.
Occupation, saison et week-ends
Un plancher calculé sur 70 % d'occupation annuelle ne protège pas un mardi de novembre à 20 %. Calculez un plancher « saison haute » et un plancher « saison basse », puis fixez une grille qui ne croise jamais le plus haut des deux sans raison claire.
Les week-ends courts augmentent le nombre de ménages pour le même nombre de nuits. Si votre durée moyenne passe de 4 à 2 nuits, le plancher monte même à occupation constante.
Croisez ce résultat avec le calculateur de taux d'occupation et le score d'annonce : un plancher trop haut pour le marché local se résout parfois par l'offre (photos, équipements) plutôt que par une course au rabais.
En résidence principale, calculez le plancher sur le stock réellement ouvrable (par exemple 10 nuits par mois en moyenne si vous visez 120 nuits). Un plancher basé sur 30 nuits ouvertes alors que vous n'en ouvrirez que 8 sous-estime le prix nécessaire.
Après le calcul : grille et frais Airbnb
Une fois le plancher connu, utilisez le calculateur de frais pour convertir un net cible en prix affiché après commission. Le plancher d'exploitation et le prix catalogue sont deux couches différentes.
Si le plancher dépasse les annonces comparables, revisitez conciergerie, durée minimale de séjour ou même l'arbitrage longue durée. Forcer un ADR hors marché pour « rentabiliser » un mauvais coût de structure mène à la vacance.
Documentez la date du calcul, surtout autour du 13 octobre 2026 : une hausse de commission relève automatiquement le plancher si vous voulez le même net.
Une fois le plancher connu, construisez une grille : plancher, prix week-end, prix événement, prix long séjour. Le score d'annonce vous dira ensuite si le contenu justifie la partie haute de la grille.
Recalculez après tout changement de conciergerie, de prestataire de ménage ou de frais plateforme. Le plancher est un organisme vivant, pas un chiffre gravé dans l'annonce initiale.
Comment lire un plancher trop haut ou trop bas
Si le plancher dépasse nettement les annonces comparables, vous avez probablement trop de charges fixes, trop de turn-overs, ou une occupation sous-estimée dans le mauvais sens. Corrigez la structure de coûts avant de forcer un ADR hors marché.
Si le plancher semble très bas, méfiez-vous d'un oubli : taxe foncière non mensualisée, ménage sous-évalué, conciergerie absente alors que vous n'assumerez pas le temps, ou frais Airbnb encore calés sur 3 %.
Recalculez après chaque changement de durée minimale. Passer de 1 à 3 nuits minimum réduit souvent le nombre de ménages et abaisse le plancher plus sûrement qu'une guerre des prix.
Utilisez ensuite le calculateur de frais pour convertir le plancher net en prix affiché. Le voyageur lit le prix catalogue ; vous pilotez au net après commission.
Continuez votre démarche
Frais de ménage pour articuler coût réel du ménage et montant facturé.
Ce qu'il faut savoir
Le prix minimum est-il mon tarif public ?
Non. C'est le seuil sous lequel vous perdez de l'argent sur les hypothèses saisies. Votre tarif public peut être plus haut selon le marché.
Que se passe-t-il si mon occupation baisse ?
Le plancher remonte, parce que les charges fixes se répartissent sur moins de nuits. Recalculez à chaque révision de calendrier.
Dois-je inclure le crédit immobilier ?
Selon votre objectif. Pour un seuil d'exploitation, certains l'excluent. Pour un cash-flow global, incluez-le. Restez cohérent.
Comment la conciergerie influence-t-elle le plancher ?
Elle réduit le taux de conservation après plateforme. À charges égales, le prix minimum par nuit augmente.
Puis-je descendre sous le plancher pour avoir des avis ?
C'est un choix commercial conscient, pas une stratégie durable. Bornez-le dans le temps et mesurez le coût réel du « lancement ».
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 18 septembre 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
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