Part imputable au locataire
600 x 55,0 %
Part résiduelle55,0 %
Vétusté absorbée par le bailleur270,00 €
Abattement annuel15,0 %
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement annuel | Part résiduelle |
|---|---|---|---|---|
| Peinture et papier peint | 7 ans | 1 an(s) | 15,0 % | 10 % |
| Sol souple, vinyle, lino | 10 ans | 2 an(s) | 11,3 % | 10 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an(s) | 15,0 % | 10 % |
| Parquet | 20 ans | 3 an(s) | 5,0 % | 15 % |
| Faïence et carrelage | 20 ans | 3 an(s) | 5,0 % | 15 % |
| Sanitaires, baignoire, lavabo | 20 ans | 3 an(s) | 5,3 % | 10 % |
| Robinetterie | 10 ans | 2 an(s) | 11,3 % | 10 % |
| Meubles de cuisine | 15 ans | 2 an(s) | 6,9 % | 10 % |
| Électroménager | 8 ans | 2 an(s) | 15,0 % | 10 % |
| Chaudière et chauffe-eau | 15 ans | 2 an(s) | 6,9 % | 10 % |
| Volets et stores | 15 ans | 2 an(s) | 6,9 % | 10 % |
| Portes et menuiseries intérieures | 20 ans | 3 an(s) | 5,0 % | 15 % |
| Serrurerie et quincaillerie | 10 ans | 2 an(s) | 11,3 % | 10 % |
| Appareillage électrique | 15 ans | 2 an(s) | 6,9 % | 10 % |
L'essentiel à retenir
- La vétusté est l'usure normale liée au temps : elle n'est jamais imputable au locataire.
- Une retenue sur le dépôt de garantie doit toujours être calculée vétusté déduite.
- Il n'existe aucune grille de vétusté nationale obligatoire.
- Une grille issue d'un accord collectif doit être annexée au bail pour être opposable.
- La grille ne prouve pas la dégradation : seule la comparaison des états des lieux le fait.
Ce qu'est la vétusté et pourquoi elle change tout
La vétusté est l'usure normale d'un élément sous l'effet du temps et d'un usage conforme. Elle n'est jamais imputable au locataire. Une peinture qui ternit, un joint qui jaunit, une moquette qui s'aplatit après six ans d'occupation : rien de tout cela ne justifie une retenue.
La dégradation est autre chose : une casse, une brûlure, un trou, une tache indélébile, un défaut d'entretien documenté. Elle peut être imputée au locataire, mais son coût doit être réduit de la vétusté déjà acquise par l'élément au moment du sinistre.
C'est cette réduction que calcule l'outil. Un mur repeint quatre ans avant le départ du locataire ne se refacture pas au prix d'une peinture neuve, même si le locataire l'a effectivement abîmé.
Comment se lit une grille : durée, franchise, abattement
Une grille de vétusté repose sur quatre paramètres. La durée de vie théorique correspond à la durée pendant laquelle l'élément est censé remplir sa fonction. La franchise est la période initiale, généralement un à trois ans, pendant laquelle aucun abattement n'est appliqué : un élément presque neuf reste imputable en totalité.
L'abattement annuel s'applique ensuite de façon linéaire jusqu'à la part résiduelle, qui constitue un plancher. Cette part résiduelle, souvent fixée entre 10 et 20 pour cent, traduit l'idée qu'un élément conserve toujours une valeur d'usage même très ancien.
Pour une peinture avec sept ans de durée de vie, un an de franchise et 10 pour cent de part résiduelle, l'abattement annuel est de 15 pour cent par an sur six ans. Après quatre ans, trois années d'abattement se sont écoulées, la vétusté atteint 45 pour cent et la part imputable tombe à 55 pour cent.
Exemple chiffré d'une retenue sur dépôt de garantie
Un locataire quitte un logement après quatre ans. L'état des lieux de sortie constate des traces importantes sur les murs du séjour, absentes de l'état des lieux d'entrée. Un devis chiffre la remise en peinture à 600 euros.
La peinture avait été refaite juste avant son entrée, elle a donc quatre ans. Avec la grille peinture, la part résiduelle est de 55 pour cent. Le montant imputable au locataire est de 330 euros. Les 270 euros restants correspondent à la vétusté que le bailleur aurait supportée de toute façon.
Retenir les 600 euros du devis serait une erreur classique. C'est le motif de réduction le plus fréquent lorsque le litige remonte devant le juge, et c'est aussi la situation la plus facile à éviter en présentant le calcul au locataire dès le décompte de sortie.
Il n'existe pas de grille de vétusté officielle
Aucun texte n'impose de grille nationale applicable à toutes les locations privées. Les durées proposées par cet outil sont des repères issus des grilles annexées aux accords collectifs de location les plus diffusés, pas une norme réglementaire.
La loi ouvre en revanche une possibilité utile : bailleur et locataire peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Dans ce cas, la grille doit être annexée au bail pour être opposable.
Sans grille annexée, la vétusté ne disparaît pas pour autant. Elle s'apprécie au cas par cas, et le juge la déduit régulièrement d'office. Annexer une grille ne crée donc pas une contrainte nouvelle : elle rend simplement le calcul prévisible pour les deux parties.
La grille ne remplace pas la preuve de la dégradation
Le calcul de vétusté n'intervient qu'après avoir établi qu'une dégradation existe et qu'elle est imputable au locataire. Cette démonstration repose sur la comparaison des deux états des lieux, pas sur la grille.
En pratique, quatre éléments constituent un dossier solide : un état des lieux d'entrée détaillé pièce par pièce, un état des lieux de sortie établi contradictoirement, des photographies datées acceptées par les parties, et un devis ou une facture chiffrant la remise en état.
Une description vague du type état d'usage ne permet de rien démontrer. C'est la précision de l'état des lieux d'entrée, réalisé plusieurs années auparavant, qui détermine ce qui pourra être retenu au départ.
Comment fixer une durée de vie réaliste
Les durées varient sensiblement d'une grille à l'autre. Les peintures et revêtements muraux tournent autour de sept ans, les sols souples entre huit et dix ans, la moquette autour de sept ans, l'électroménager autour de huit ans, la robinetterie autour de dix ans, les éléments durs comme le carrelage, le parquet ou les menuiseries entre quinze et vingt ans.
Le tableau imprimable ci-dessus reprend ces repères. L'option Grille personnalisée permet de saisir vos propres durées si vous appliquez une grille issue d'un accord collectif précis ou si la qualité de l'élément installé le justifie.
Une durée fixée trop courte se retourne contre le bailleur, puisqu'elle accélère l'amortissement et réduit ce qui reste imputable. Une durée irréaliste dans l'autre sens sera écartée en cas de contestation. Restez proche des repères couramment admis.
Continuez votre démarche
Distinguer réparation locative et charge du bailleur avant même de parler de vétusté, pour savoir qui devait payer la réparation.
Ce qu'il faut savoir
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Les parties peuvent convenir d'en appliquer une, choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location. Elle doit alors être annexée au bail. Sans grille, la vétusté s'apprécie au cas par cas mais doit tout de même être déduite.
La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?
Non. L'usure normale liée au temps et à un usage conforme ne constitue pas une dégradation locative. Seules les dégradations prouvées peuvent justifier une retenue, et leur coût doit être réduit de la vétusté acquise.
Peut-on facturer une remise à neuf au locataire ?
Non, sauf si l'élément était lui-même neuf au moment de la dégradation. Retenir le montant intégral d'un devis de remise à neuf sur un élément qui avait déjà plusieurs années est le motif de réduction le plus courant devant le juge.
Peut-on créer sa propre grille de vétusté ?
Rien ne l'interdit, mais son opposabilité est plus faible qu'une grille issue d'un accord collectif de location. Dans tous les cas, elle doit être annexée au bail et acceptée par le locataire à la signature.
Que se passe-t-il si l'élément a dépassé sa durée de vie ?
Seule la part résiduelle, généralement 10 à 20 pour cent, reste théoriquement imputable. En pratique, un élément arrivé en fin de vie devait être remplacé par le bailleur de toute façon, ce qui rend la retenue difficile à justifier.
Qui décide si un dommage est une dégradation ou de la vétusté ?
Les parties, sur la base des états des lieux et des photos. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant d'envisager le juge des contentieux de la protection.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 27 juillet 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
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