Locataire protégé de plus de 65 ans : plafonds 2026

Quand un locataire de plus de 65 ans est-il protégé

La protection prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 combine l'âge et les ressources. Le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et disposer de ressources annuelles strictement inférieures au plafond en vigueur à la date de notification du congé.

Lorsque ces conditions sont remplies, le bailleur ne peut pas simplement refuser le renouvellement. Il doit en principe proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans le périmètre prévu par la loi, sauf s'il relève lui-même d'une exception.

La protection peut aussi concerner un locataire plus jeune qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. La personne à charge doit respecter la condition de ressources, et le total des ressources du foyer doit également rester sous le plafond.

Un troisième cas concerne le bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale dont les ressources restent sous le plafond. Cette protection ne reprend pas l'exception d'âge ou de faibles ressources du bailleur prévue pour la protection liée à l'âge.

Les plafonds de ressources du locataire protégé en 2026

Les plafonds proviennent du barème PLUS fixé pour l'attribution des logements locatifs sociaux. Ils varient selon la catégorie du ménage et la localisation : Paris avec ses communes limitrophes, reste de l'Île-de-France ou autres régions métropolitaines.

Pour une personne seule, le plafond 2026 est de 26 920 euros à Paris, dans les communes limitrophes et dans le reste de l'Île-de-France. Il est de 23 403 euros dans les autres régions métropolitaines. Le revenu doit être inférieur au plafond, et non simplement égal.

Quels revenus additionner sur les douze mois

Le texte vise les ressources déclarées à l'administration fiscale avant abattement ou déduction. La période exacte va du jour précédant la notification jusqu'à la même date un an plus tôt. Une notification prévue le 15 novembre 2026 conduit donc à examiner les ressources perçues entre le 15 novembre 2025 et le 14 novembre 2026.

Les pensions, salaires, revenus professionnels et autres revenus déclarables doivent être rassemblés sur cette période. Quand les ressources varient, une simple reprise du revenu fiscal de référence peut produire une image décalée. Le dossier doit conserver les pièces qui expliquent le montant saisi dans l'outil.

En cas de pluralité de locataires, la situation peut nécessiter une appréciation séparée. Ne cumulez pas automatiquement les revenus de cotitulaires sans vérifier la règle correspondant à votre configuration.

Les exceptions liées à l'âge ou aux ressources du bailleur

Même si le locataire remplit les conditions de protection, un bailleur personne physique n'est pas tenu de proposer un relogement s'il a lui-même plus de 65 ans à l'échéance du bail ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond.

Ces conditions sont alternatives. Le bailleur n'a pas besoin d'être à la fois âgé et sous le plafond. En revanche, l'exception d'âge ou de ressources n'est pas transposable de la même manière à une personne morale. Le type de propriétaire doit donc être identifié avant d'interpréter le résultat.

Ce que doit respecter une offre de relogement

L'offre doit porter sur un logement précis et disponible. Une liste d'annonces ou l'indication qu'il existe des logements dans le secteur ne suffit pas à démontrer qu'une solution adaptée a été proposée.

Le logement doit répondre aux besoins et aux possibilités du locataire, ce qui impose de tenir compte du loyer, de la taille, de l'état, de l'accessibilité et de la composition du foyer. Il doit aussi se situer dans les limites géographiques prévues par l'article 13 bis de la loi de 1948.

Dans les communes qui ne sont divisées ni en arrondissements ni en cantons, la proposition se situe dans la même commune ou une commune limitrophe, dans un rayon de cinq kilomètres. Les grandes communes suivent des règles adaptées aux arrondissements ou cantons.

Les pièces à conserver avant de notifier le congé

Le résultat de l'outil organise les questions mais ne remplace pas la preuve. Conservez la pièce d'identité permettant de dater l'âge, les justificatifs de ressources sur douze mois, la composition du foyer et, pour le bailleur personne physique, ses propres éléments d'âge ou de revenus s'il invoque une exception.

Si le résultat indique qu'une offre de relogement est nécessaire, documentez chaque logement proposé, sa disponibilité, ses conditions financières et le moyen par lequel l'offre a été portée à la connaissance du locataire. Faites relire le dossier avant d'envoyer le congé, car l'absence de relogement peut entraîner sa nullité.

Ce qu'il faut savoir