Sous-location sur Airbnb : un accord écrit du bailleur est indispensable
La sous-location d'un logement loué vide ou meublé n'est possible qu'avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 l'impose. Sans cet accord, le locataire commet un manquement contractuel qui peut justifier une action en justice. Ce manquement est d'autant plus grave que la sous-location expose le logement à une occupation non maîtrisée.
La jurisprudence rappelle que cet accord doit être préalable et exprès. Un bailleur qui découvre une annonce Airbnb sans avoir rien signé peut donc agir. Mais attention : la clause résolutoire du bail ne joue pas automatiquement. Elle doit être mise en œuvre par un commandement ou une assignation en justice.
Figer la preuve avant que l'annonce ne disparaisse
L'annonce Airbnb peut être supprimée à tout moment par le locataire. Il faut donc agir vite. Le constat d'huissier est la preuve la plus solide : l'huissier capture l'annonce, les photos, les dates de séjour et les avis. Vous pouvez aussi faire des captures d'écran horodatées et conserver les échanges avec des voyageurs ou des voisins.
Si le locataire conteste, vous pouvez saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile pour obtenir une mesure d'instruction, même avant tout procès. Cela permet de figer la preuve. Pensez aussi aux attestations de voisins ou aux preuves de remise de clés à des inconnus. Conservez également les échanges écrits avec le locataire où il reconnaît la sous-location.
Restitution des sous-loyers : le locataire ne peut pas s'enrichir
La sous-location non autorisée est irrégulière. La Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent au bailleur (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Les articles 546, 547 et 549 du Code civil fondent cette restitution.
Vous pouvez donc réclamer la somme que le locataire a encaissée grâce à la sous-location, même si elle dépasse le loyer principal. Le locataire ne peut pas arguer qu'il a rendu service. La restitution porte sur tous les gains issus de la sous-location.
Résiliation du bail : commandement, référé et délais
La clause résolutoire insérée au bail peut être actionnée, mais elle ne produit pas effet toute seule. Vous devez d'abord adresser un commandement au locataire de cesser la sous-location, en visant la clause. A défaut de régularisation dans le délai, vous pouvez assigner en référé pour faire constater la résiliation.
Le juge des référés peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, mais il dispose d'un pouvoir d'appréciation. Il peut suspendre ses effets si le locataire justifie de démarches pour cesser la sous-location. En cas de résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé. L'expulsion ne peut intervenir qu'après une décision de justice et le respect d'un commandement de quitter les lieux.
Attention au délai : l'action en restitution des sous-loyers se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989). Ne tardez pas à agir. Gardez une trace écrite de toutes vos démarches : commandement, assignation, constat.
Hébergement gratuit ou sous-location : comment trancher ?
Le locataire peut prétendre qu'il héberge un proche à titre gratuit, sans sous-location. Cette défense n'est pas toujours efficace. La Cour de cassation a rappelé que la fourniture du logement moyennant une contrepartie, même indirecte, caractérise la sous-location (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612).
La preuve de la gratuité repose sur le locataire. Si vous démontrez qu'un prix était demandé (annonce, avis mentionnant un paiement), le juge retiendra la sous-location. La seule déclaration du locataire ne suffit pas. Votre constat d'huissier et vos captures sont déterminants. Les témoignages de voisins ou des voyageurs peuvent aussi établir la réalité de la sous-location.
En pratique, une annonce Airbnb avec un prix est difficile à contester. Si l'annonce mentionne « logement entier » ou des frais de ménage, la sous-location est établie.
Ce qu'il faut savoir
Le bailleur peut-il résilier immédiatement le bail si le locataire sous-loue sur Airbnb sans accord ?
Non. La résiliation n'est pas immédiate. Vous devez mettre en œuvre la clause résolutoire par un commandement, puis saisir le juge des référés. Le juge apprécie la gravité du manquement et peut ordonner la résiliation ou accorder un délai.
Le locataire peut-il conserver les sous-loyers perçus grâce à Airbnb ?
Non. Les sous-loyers sont des fruits civils qui reviennent au bailleur. La Cour de cassation l'a confirmé le 12 septembre 2019. Vous pouvez en demander la restitution, même si le locataire a engagé des frais.
La défense « c'est un hébergement gratuit » est-elle recevable ?
Elle peut être avancée, mais le locataire doit prouver la gratuité. Une annonce Airbnb avec un prix, des avis mentionnant un paiement, ou des échanges de messages suffisent à caractériser la sous-location. La Cour de cassation a tranché le 22 juin 2022.
Quel délai pour agir ?
L'action en restitution des sous-loyers se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989). Pour la résiliation, agissez sans tarder, car la preuve peut disparaître. Faites constater les faits par huissier rapidement.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 9 septembre 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
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