Compteur 120 jours Airbnb : suivi résidence principale

Le plafond de 120 jours, et la variante à 90

Pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme est en principe limitée à 120 jours par année civile. Votre commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Le compteur vous laisse choisir la limite applicable.

Le décompte porte sur les nuits louées, pas sur le nombre de réservations. Un séjour de 5 nuits consomme 5 jours du stock, qu'il y ait un ou deux voyageurs.

Au-delà du plafond, vous vous exposez à des sanctions locales et, lorsque les plateformes sont interconnectées au dispositif d'enregistrement, à un blocage des réservations supplémentaires.

Renseignez-vous chaque année auprès de la mairie : un abaissement à 90 jours peut intervenir par délibération. Le compteur permet de changer la limite, mais c'est à vous de la tenir à jour.

Distinguez année civile et saison touristique. Un stock de 120 jours concentré sur quatre mois d'été est légal en volume, mais peut heurter d'autres règles locales : ne regardez pas le compteur isolément.

Le plafond ne vous dispense pas d'informer la copropriété ou le bailleur lorsque c'est requis. Un compteur impeccable dans un contexte non autorisé ne protège ni l'annonce ni le bail.

• Limite de référence : 120 jours / an en résidence principale.
• Plancher communal possible : 90 jours.
• Comptez les nuits, pas les check-in.

Stockage local dans le navigateur

L'outil enregistre vos saisies dans le stockage local de votre navigateur. Rien n'est envoyé à un serveur RentalScore pour ce suivi. Si vous changez d'appareil ou effacez les données du site, l'historique disparaît.

Faites une exportation ou une capture périodique si vous avez besoin d'une preuve de suivi. Le compteur est un instrument de pilotage, pas un registre officiel opposable à l'administration.

Utilisez un seul navigateur de référence pour éviter les doubles comptages sur deux historiques divergents.

Si plusieurs co-hôtes gèrent le calendrier, désignez un seul responsable du compteur pour éviter les doubles saisies. Un tableur partagé d'export mensuel complète utilement le stockage navigateur.

Effacer les cookies du site réinitialise le suivi. Notez le total déjà consommé avant toute purge de navigateur.

Bonnes pratiques de saisie

Saisissez chaque séjour à la confirmation, ou à défaut une fois par semaine. Attendre la fin d'année crée des oublis, surtout avec des annulations et des modifications de dates.

Retirez les nuits annulées et non facturées. Conservez les nuits payées même en cas de no-show selon les règles de remboursement applicables : c'est la nuit « consommée » au regard de votre politique qui compte pour votre pilotage interne.

Bloquez proactivement le calendrier lorsque le stock restant devient faible. Mieux vaut fermer que d'accepter une réservation qui vous ferait dépasser le plafond.

Alignez vos saisies sur l'export Airbnb des nuits réservées. En cas d'écart, corrigez le compteur plutôt que de « négocier » avec votre mémoire.

Anticipez les réservations longues qui consomment une part majeure du stock. Une réservation de 30 nuits en mars peut être excellente en ADR et catastrophique pour votre capacité estivale.

Lien avec l'enregistrement 2026

L'article L.324-1-1 et le calendrier 2026 (cadre au 20 mai 2026, téléservice national annoncé pour le T4 2026, transition possible via Cerfa 14004) renforcent la traçabilité des meublés. Un numéro d'enregistrement à jour facilite le contrôle du volume de nuits.

Le questionnaire « Puis-je louer sur Airbnb ? » vous aide à vérifier que le compteur s'applique bien à votre situation (RP vs secondaire). En secondaire, le sujet n'est généralement plus le 120 jours mais l'usage et les autorisations locales.

Conservez aussi vos exports Airbnb. En cas d'écart entre votre compteur et la plateforme, l'export tranche souvent la discussion.

Lorsque le téléservice national et les plateformes échangeront davantage de données, votre suivi personnel restera utile : il vous permet d'agir avant le blocage automatique, pas après.

Stratégie : dépenser le stock là où il rapporte

Avec 120 nuits, chaque nuit à bas ADR consomme la même unité de stock qu'une nuit à fort ADR. Le calculateur de taux d'occupation et le prix minimum vous aident à ouvrir surtout les périodes rentables.

Les vacances scolaires et certains week-ends prolongés saturent souvent la demande locale : priorisez-les si votre objectif est le revenu sous contrainte de plafond.

Si vous constatez que 120 nuits ne suffisent pas à vos objectifs, le comparateur longue durée et le simulateur fiscal deviennent les bons outils d'arbitrage, pas un contournement du plafond.

Ouvrez d'abord les fenêtres à fort ADR et fermez les périodes faibles si le stock est rare. Le taux d'occupation « pour faire joli » n'a aucun sens sous plafond annuel.

Revoyez la stratégie à chaque trimestre : stock restant, événements locaux, travaux prévus. Le compteur est un tableau de bord, pas seulement une alarme de fin d'année.

Si vous arrivez en fin d'année avec un stock non consommé, ce n'est pas un échec automatique : cela peut signifier que vous avez refusé des nuits sous le plancher. Mieux vaut des jours inutilisés qu'un dépassement ou des séjours déficitaires.

Alertes de pilotage et fin de stock

Placez des seuils d'alerte à 60, 30 et 10 jours restants. À 30 jours, revuez les périodes faibles et gardez les fenêtres à fort ADR. À 10 jours, fermez tout sauf une éventuelle réservation déjà dimensionnée.

Si une réservation longue menace de consommer la moitié du stock restant, chiffrer le RevPAR de cette réservation contre plusieurs week-ends futurs avant d'accepter.

Synchronisez le compteur avec votre conciergerie ou co-hôte chaque semaine. Un double calendrier est la cause la plus fréquente de dépassement involontaire.

Le compteur ne vous absout pas des autres obligations : enregistrement, affichage du numéro, respect du règlement de copropriété. Il ne gère que le volume de nuits en résidence principale.

En cas de modification de dates par le voyageur, mettez à jour le compteur le jour même. Les décalages de check-out sont la deuxième cause de dépassement après les doubles saisies.

Ce qu'il faut savoir