Restitution du dépôt de garantie
Dans ce cas, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 pour cent du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est restitué dans le mois suivant cette approbation.
Chaque retenue doit être justifiée par l'état des lieux de sortie et par un devis ou une facture. La vétusté de l'équipement doit être déduite avant d'imputer une dégradation au locataire.
L'essentiel à retenir
- Dépôt plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé, interdit en bail mobilité.
- Restitution sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de dégradations.
- Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la fin du préavis.
- Retard : majoration automatique de 10 pour cent du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
- En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 pour cent jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Le montant maximal du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Ce plafond porte sur le loyer en principal, c'est-à-dire hors provisions pour charges. Pour un logement vide loué 750 euros hors charges avec 80 euros de provisions, le dépôt maximal est de 750 euros, pas de 830 euros.
Le montant est figé pour toute la durée du bail. Il ne se réévalue pas quand le loyer est révisé, même après plusieurs années et plusieurs augmentations successives. Une somme perçue au-delà du plafond doit être restituée au locataire.
Un mois ou deux mois pour restituer
Le délai dépend d'un seul critère : la conformité de l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Si les deux documents concordent et qu'aucune dégradation n'est constatée, le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés. Ce délai raccourci a été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations, le délai passe à deux mois, le temps de chiffrer les réparations et de réunir les justificatifs. Ce délai plus long ne se déclenche pas au bon vouloir du bailleur : il suppose des dégradations réellement constatées et consignées dans le document.
Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n'est ni la fin du préavis, ni la date de l'état des lieux si elle est différente.
La pénalité de 10 pour cent par mois de retard
Au-delà du délai légal, le solde restant dû est majoré de 10 pour cent du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration est automatique : elle ne suppose ni mise en demeure préalable, ni décision de justice.
L'expression période mensuelle commencée est déterminante. Un seul jour de retard déclenche la première majoration complète. Sur un loyer de 750 euros hors charges, chaque mois entamé coûte 75 euros. Six mois de retard représentent 450 euros, douze mois 900 euros, soit davantage que le dépôt lui-même sur ce niveau de loyer.
Une seule exception existe : la majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Le locataire doit indiquer cette adresse lors de la remise des clés, ce qui rend utile de la faire figurer sur l'état des lieux de sortie.
Ce que le bailleur peut réellement retenir
Trois catégories de sommes peuvent être déduites : les loyers et charges impayés, le coût des réparations locatives non effectuées et le coût des dégradations imputables au locataire. Chaque retenue doit être justifiée, ce qui signifie en pratique un devis ou une facture, pas une estimation.
La vétusté doit être déduite avant toute imputation. Une peinture de sept ans ne se refacture pas au prix du neuf, même si le locataire l'a abîmée. C'est le point sur lequel les retenues sont le plus souvent réduites par le juge, et c'est aussi le plus simple à anticiper avec une grille de vétusté annexée au bail.
L'usure normale ne se retient jamais. Un logement rendu dans un état cohérent avec la durée d'occupation ne donne lieu à aucune déduction, quel que soit le contraste avec un logement neuf.
- Loyers, charges et régularisation restant dus à la sortie.
- Réparations locatives listées au décret du 26 août 1987 et non réalisées.
- Dégradations établies par comparaison des deux états des lieux, vétusté déduite.
- Frais de remise en état justifiés par devis ou facture, jamais par simple estimation.
Le cas particulier de la copropriété
Lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision destinée à couvrir la future régularisation de charges, dans la limite de 20 pour cent du dépôt de garantie. Cette retenue est possible même si l'état des lieux est parfaitement conforme.
Cette provision n'est pas une retenue définitive. Le solde doit être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble par l'assemblée générale.
Le calculateur applique cette règle lorsque vous cochez la case correspondante : il distingue le montant à verser immédiatement et la provision conservée jusqu'à l'arrêté des comptes.
Que faire en cas de désaccord sur la restitution
Le premier réflexe est écrit : une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant le solde et rappelant la date de remise des clés fixe le point de départ du litige et la date à partir de laquelle la majoration court.
La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Elle est compétente pour les litiges sur le dépôt de garantie et sa saisine ne coûte rien, ce qui en fait une étape utile avant toute procédure.
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection est compétent. L'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits, comme toute action née du contrat de bail.
Continuez votre démarche
Calculer le dernier mois de loyer avant de solder le compte du locataire et d'établir le décompte de sortie.
Ce qu'il faut savoir
Quel est le délai légal pour rendre le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si des dégradations sont constatées. Ce sont des délais maximaux, pas des délais d'usage.
Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?
Le solde dû est majoré de 10 pour cent du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Un jour de dépassement déclenche déjà la première majoration complète, sans mise en demeure nécessaire.
Le dépôt de garantie augmente-t-il avec le loyer ?
Non. Le montant est fixé à la signature et reste identique pendant toute la durée du bail, y compris après plusieurs révisions annuelles et après renouvellement.
Le bailleur peut-il retenir sans justificatif ?
Non. Chaque retenue doit être dûment justifiée par un devis, une facture ou un décompte de charges. Une retenue forfaitaire sans pièce est contestable et le juge en ordonne régulièrement la restitution.
Que se passe-t-il si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse ?
La majoration de 10 pour cent n'est pas due si le retard résulte de cette absence de transmission. Le bailleur reste toutefois tenu de restituer le dépôt, la dette n'étant pas éteinte.
Peut-on utiliser le dépôt pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie n'est pas une avance sur loyer. Un locataire qui cesse de payer son dernier mois en invoquant le dépôt s'expose à une retenue et à une procédure pour impayé.
Le dépôt est-il de deux mois en meublé même pour un bail étudiant ?
Le plafond de deux mois s'applique aux locations meublées de résidence principale, y compris le bail étudiant de neuf mois. Seul le bail mobilité interdit totalement le dépôt de garantie.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 27 juillet 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
Le contenu est relu à partir des sources officielles citées ci-dessus. Une correction à signaler ? Écrivez-nous.