ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE / DE SORTIE (rayer la mention inutile) Logement : [adresse complète, étage, numéro de lot] Type : [vide / meublé] - [nombre de pièces] - [surface habitable] m2 Bailleur : [nom et coordonnées] Locataire : [nom et coordonnées] Date de l'état des lieux : [date] Personnes présentes : [noms et qualités] COMPTEURS ET CLÉS Électricité : n° [numéro] - relevé [index] Gaz : n° [numéro] - relevé [index] Eau froide : n° [numéro] - relevé [index] Eau chaude : n° [numéro] - relevé [index] Clés remises : [nombre et destination de chaque clé, badge, télécommande] MÉTHODE DE DESCRIPTION Pour chaque élément, indiquer l'état et localiser précisément les défauts. Exemple attendu : "3 impacts de 2 cm sur le mur nord, à 1 m du sol". Exemple à éviter : "bon état" ou "état d'usage". ENTRÉE ET DÉGAGEMENT Sol : [état, nature du revêtement, défauts localisés] Murs et plafond : [état et observations] Porte palière et serrure : [état, nombre de points, fonctionnement] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] PIÈCE DE VIE Sol : [état et observations] Murs et plafond : [état et observations] Fenêtres, vitrages, volets : [état, fonctionnement, joints] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] Radiateur ou convecteur : [état et fonctionnement] Ventilation : [type et état des bouches] CUISINE Sol, murs et crédence : [état et observations] Évier et robinetterie : [état, fuites, joints] Meubles hauts et bas : [nombre et état de chaque élément] Plaque, hotte, four, réfrigérateur : [marque, état, fonctionnement] Évacuations et arrivée d'eau : [état] Prises et ventilation : [nombre et état] SALLE D'EAU ET WC Sol, murs et faïence : [état et observations] Baignoire ou douche : [état, joints de silicone, étanchéité] Lavabo et robinetterie : [état, fuites] WC et mécanisme de chasse : [état et fonctionnement] Ventilation : [type et état] Sèche-serviettes ou radiateur : [état] CHAMBRE [numéro] Sol : [état et observations] Murs et plafond : [état et observations] Fenêtre, volet, occultation : [état et fonctionnement] Placard : [nombre d'étagères, penderie, état] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] Radiateur : [état et fonctionnement] ANNEXES Cave, garage, parking, balcon, jardin : [description et état] MOBILIER ET ÉQUIPEMENTS (location meublée) [inventaire détaillé élément par élément, avec état] OBSERVATIONS ET RÉSERVES [observations du bailleur] [observations et réserves du locataire] PHOTOGRAPHIES [nombre de photos annexées, numérotées et acceptées par les deux parties] Le locataire peut demander par écrit la modification du présent état des lieux d'entrée pendant dix jours à compter de sa signature, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Fait en deux exemplaires à [ville], le [date]. Signature du bailleur Signature du locataire
L'essentiel à retenir
- Une photo complète la description écrite, elle ne la remplace pas.
- Décrivez l'élément, le lieu, la nature du défaut, sa mesure et le numéro de photo.
- Prenez une vue de contexte et un gros plan pour chaque défaut important.
- Conservez le même code de photo à l'entrée et à la sortie.
- Rattachez l'inventaire des photos au document contradictoire signé.
Le modèle de phrase qui rend une photo exploitable
Une bonne description répond à cinq questions : quel élément, dans quelle pièce, à quel endroit, quel défaut et quelle dimension. La photographie ajoute la texture, la couleur et le contexte. Elle ne doit pas remplacer la phrase, car une image seule ne dit pas toujours quel point les parties ont accepté de constater.
Utilisez la structure suivante : élément + état général + défaut + quantité ou dimension + localisation + numéro de photo. Exemple : mur nord, peinture blanche en état d'usage, trois éclats de 1 à 2 centimètres au-dessus de la plinthe, entre la fenêtre et le radiateur, photos S01 et S02.
La même structure doit être reprise à la sortie. Ne remplacez pas la description d'entrée par une formule différente. Ajoutez une observation de comparaison : deux éclats nouveaux près de la porte, absents des photos S01 et S02 de l'entrée.
Quatre défauts photographiés comme pendant une visite
L'atlas ci-dessous est une illustration RentalScore créée pour montrer le cadrage attendu. Chaque panneau laisse assez de contexte pour localiser le défaut : plinthe pour les éclats, encadrement pour la fissure, seuil pour la rayure et angle du receveur pour le joint.
Dans un vrai dossier, prenez d'abord une vue large de la paroi ou de l'équipement, puis un gros plan. La vue large prouve l'emplacement. Le gros plan rend la matière et la dimension lisibles. Donnez aux deux fichiers le même préfixe pour qu'ils restent associés.
| Panneau | Formulation précise | Photo complémentaire |
|---|---|---|
| Éclats de peinture | Mur ouest, trois éclats circulaires de 1 à 2 cm, à 8 cm au-dessus de la plinthe | Vue large du pan de mur |
| Fissure fine | Mur au-dessus de la porte, fissure horizontale fine d'environ 65 cm partant de l'angle gauche | Vue de toute la porte |
| Rayure de sol | Lame grise devant le seuil, rayure claire de 18 cm orientée vers la pièce | Vue du sol et de la porte |
| Joint noirci | Angle du receveur, silicone noirci sur 22 cm avec dépôt plus marqué dans l'angle | Vue complète de la douche |
30 exemples de descriptions à adapter
Ces formulations sont des patrons, pas des cases à cocher à l'aveugle. Remplacez orientation, couleur, quantité et dimension par ce que les deux parties constatent. Si aucun défaut n'existe, décrivez l'état, le fonctionnement testé et la propreté sans inventer une précision inutile.
| N° | Élément | Exemple de description |
|---|---|---|
| 01 | Mur du séjour | Peinture mate blanche, propre, deux traces grises de 6 cm derrière le canapé, photo SE01 |
| 02 | Angle du séjour | Fissure verticale fine de 42 cm depuis l'angle du plafond, sans décollement visible, photo SE02 |
| 03 | Plafond | Peinture blanche uniforme, auréole beige de 14 cm près de la fenêtre, photo SE03 |
| 04 | Plinthe | Plinthe bois côté nord, éclat de 3 cm à 40 cm de la porte, photo SE04 |
| 05 | Parquet | Lames chêne en état d'usage, trois rayures parallèles de 12 à 20 cm devant l'entrée, photo SE05 |
| 06 | Carrelage | Carreau gris devant l'évier, éclat triangulaire de 1 cm dans l'angle droit, photo CU01 |
| 07 | Porte | Porte blanche ouvrant normalement, impact de 2 cm côté poignée à 95 cm du sol, photo EN01 |
| 08 | Poignée | Poignée métallique fixée, jeu horizontal léger sans gêne à l'ouverture, vidéo ou photo EN02 |
| 09 | Serrure | Serrure testée avec deux clés, fermeture possible sans forcer, clés K01 et K02 |
| 10 | Fenêtre | Fenêtre PVC double vantail, ouverture et fermeture testées, rayure de 7 cm sur le montant gauche, photo SE06 |
| 11 | Joint de fenêtre | Joint noir continu, section décollée sur 9 cm en bas à droite, photo SE07 |
| 12 | Volet | Volet roulant électrique fonctionnel, trois lames marquées au centre, photo SE08 |
| 13 | Radiateur | Radiateur blanc chaud au test, deux éclats de peinture de 1 cm en partie basse, photo SE09 |
| 14 | Prise | Double prise mur est testée, enjoliveur fissuré dans l'angle supérieur, photo SE10 |
| 15 | Interrupteur | Interrupteur simple fonctionnel, plaque légèrement jaunie sans fissure, photo EN03 |
| 16 | Plan de travail | Stratifié gris propre, gonflement de 5 sur 2 cm au bord de l'évier, photo CU02 |
| 17 | Évier | Cuve inox sans fuite au test, rayures d'usage au fond, photo CU03 |
| 18 | Robinet | Mitigeur fonctionnel eau chaude et froide, dépôt calcaire au pied, aucune fuite observée, photo CU04 |
| 19 | Plaque de cuisson | Plaque quatre foyers testée, rayure de 8 cm sur le foyer avant droit, photo CU05 |
| 20 | Four | Four propre, éclairage et chauffe testés, joint continu, grille et lèchefrite présents, photo CU06 |
| 21 | Réfrigérateur | Appareil froid au test, bac inférieur fissuré sur 6 cm, deux clayettes présentes, photo CU07 |
| 22 | Meuble de cuisine | Porte basse gauche alignée, chant décollé sur 11 cm en partie inférieure, photo CU08 |
| 23 | Lavabo | Vasque blanche, évacuation testée sans fuite, éclat de 4 mm sur le bord droit, photo SD01 |
| 24 | Douche | Receveur blanc propre, deux rayures grises de 9 cm près de la bonde, photo SD02 |
| 25 | Joint silicone | Joint continu, noircissement localisé sur 18 cm dans l'angle bas gauche, photo SD03 |
| 26 | Pare-douche | Paroi vitrée coulissante, ouverture testée, dépôt calcaire diffus sur la moitié basse, photo SD04 |
| 27 | WC | Cuvette fixée, chasse double débit testée, abattant rayé mais stable, photo WC01 |
| 28 | VMC | Bouche en place, aspiration constatée avec feuille légère, poussière visible sur la grille, photo SD05 |
| 29 | Compteur d'eau | Compteur n° 482711, index 00142,638 m³, photo CO01 lisible |
| 30 | Clés et badges | Trois clés et deux badges remis, identifiés K01 à K05 et photographiés ensemble |
Les tests de fonctionnement doivent être réellement effectués. Une photo ne prouve pas à elle seule qu'un volet, une prise ou une évacuation fonctionne.
Prendre des photos que l'on peut comparer trois ans plus tard
Photographiez en lumière stable, sans filtre et sans zoom numérique excessif. Une image très sombre ou surexposée masque les nuances. Nettoyez l'objectif du téléphone et tenez-le parallèle à la surface pour limiter les déformations.
Pour chaque défaut, prenez une vue de contexte et un gros plan. Placez un repère d'échelle neutre lorsque la dimension ne ressort pas, puis conservez l'original. Ne dessinez pas sur le seul exemplaire de la photo. Gardez le fichier brut et créez une copie annotée si nécessaire.
Le nom du fichier doit relier l'image au document : E pour entrée ou S pour sortie, code de pièce, numéro et date. Exemple : E-SE-05-2026-08-25.jpg. Dans le texte, citez E-SE-05. Une suite IMG_8431 ne sera plus compréhensible au départ du locataire.
- Vue large pour la localisation, gros plan pour la matière.
- Lumière naturelle ou éclairage uniforme, sans filtre.
- Repère d'échelle visible si la taille compte.
- Fichier original conservé et copie annotée séparée.
- Code identique dans le document et dans le nom du fichier.
Numéroter les pièces, les équipements et les fichiers
Commencez par attribuer un code court à chaque pièce : EN pour entrée, SE pour séjour, CU pour cuisine, CH1 pour première chambre, SD pour salle d'eau et EX pour extérieur. Numérotez ensuite les images dans l'ordre du passage.
Les clés, badges, télécommandes et compteurs méritent leur propre série. Photographiez les clés ensemble, puis décrivez la destination de chacune. Pour les compteurs, rendez visibles le numéro de série et l'index afin d'éviter une confusion avec celui d'un voisin.
À la sortie, conservez les mêmes codes. Une photo S-SE-05 peut alors être comparée à E-SE-05. Si un nouvel angle est nécessaire, ajoutez un suffixe plutôt que de renuméroter tout le dossier.
| Code | Signification | Exemple |
|---|---|---|
| E ou S | Entrée ou sortie | E-SE-05 ou S-SE-05 |
| SE, CU, CH1 | Pièce | Séjour, cuisine, chambre 1 |
| CO | Compteur | E-CO-ELEC-01 |
| K | Clé, badge ou télécommande | E-K-03 |
| A, B | Vues complémentaires | E-SE-05-A et E-SE-05-B |
Rattacher les photos au document signé
L'état des lieux doit être établi contradictoirement et remis à chaque partie. Les photos utilisées doivent être rattachées clairement au document accepté : intégrées dans le fichier, listées dans une annexe numérotée ou déposées dans un espace dont l'inventaire est signé.
Ajoutez une phrase indiquant le nombre d'images, leur plage de numérotation et le support remis. Exemple : trente-deux photographies numérotées E01 à E32 complètent le présent état des lieux et sont remises aux parties avec le PDF signé.
Si l'état des lieux est électronique, exportez une version finale non modifiable avec ses annexes et conservez la preuve de signature. Évitez un simple lien de partage susceptible d'être modifié ou supprimé sans historique.
Comparer l'entrée et la sortie sans confondre usure et dégradation
Placez côte à côte la phrase d'entrée, la photo d'entrée, la phrase de sortie et la photo de sortie. Relevez uniquement la différence. Une formule comme état moins bon qu'à l'entrée est trop vague pour expliquer la nature et l'étendue du changement.
L'usure normale liée au temps ne se traite pas comme une dégradation imputable. Une peinture uniformément ternie après plusieurs années n'est pas équivalente à un trou, une brûlure ou une tache localisée. La grille de vétusté éventuelle et les circonstances permettent ensuite de chiffrer.
Le coût de remise en état vient après le constat. N'écrivez pas 300 euros à retenir sur le dépôt dans l'état des lieux. Décrivez le fait contradictoire, puis utilisez devis, facture et vétusté pour établir le décompte séparé.
Compléter l'état des lieux après l'entrée
Le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée dans les dix jours suivant son établissement. Pour les éléments de chauffage, la demande peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe. Répondez par écrit et joignez l'avenant au même dossier.
Une photo envoyée dans ce délai doit être décrite et identifiée, pas simplement déposée dans une messagerie. Reprenez la formule à cinq éléments, attribuez un numéro et confirmez l'ajout accepté ou la raison précise d'un désaccord.
Si les parties ne peuvent pas établir l'état des lieux amiablement, un commissaire de justice peut intervenir selon la procédure et le tarif applicables. N'attendez pas la remise des clés de sortie pour découvrir qu'aucun document contradictoire n'existe.
Checklist de terrain avant les signatures
Faites la visite logement vide, propre et éclairé. Testez ce qui peut l'être avec l'accord des parties : robinets, évacuations, chasse d'eau, ouvrants, volets, éclairages et appareils fournis. Relevez les compteurs et photographiez toutes les clés remises.
Relisez ensuite le document sans parcourir les photos une par une. Chaque défaut cité doit avoir un numéro d'image valide, et chaque photographie d'un défaut doit avoir une phrase correspondante. Comptez les fichiers et indiquez ce total avant la signature.
- Identité des parties, adresse, date et type d'état des lieux.
- Description de chaque pièce avec sol, murs, plafond et ouvrants.
- Fonctionnement réellement testé des équipements.
- Numéro et index de chaque compteur.
- Inventaire des clés, badges et télécommandes.
- Photos numérotées, annexées et remises aux deux parties.
- Réserves éventuelles, total des images et signatures.
Continuez votre démarche
Archiver le dossier du logement pour retrouver les fichiers originaux plusieurs années après l'entrée.
Ce qu'il faut savoir
Les photos sont-elles obligatoires dans un état des lieux ?
Non, mais elles complètent utilement les descriptions. Pour être exploitables, elles doivent être numérotées, rattachées au document et acceptées contradictoirement par les parties.
Combien de photos faut-il prendre ?
Il n'existe pas de nombre légal universel. Photographiez chaque pièce en contexte et chaque défaut utile en gros plan. La précision et le rattachement au texte comptent plus que le volume.
Comment dater les photos ?
Indiquez la date dans le nom de fichier et dans l'inventaire annexé. Conservez les fichiers originaux et rattachez-les au PDF ou à l'annexe signée le même jour.
Peut-on ajouter une photo après la signature ?
Le locataire peut demander une modification dans les dix jours après l'entrée, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage. L'ajout doit être décrit et accepté ou traité par écrit.
Une vidéo remplace-t-elle l'état des lieux ?
Non. Une vidéo peut compléter le dossier, notamment pour un fonctionnement, mais elle ne remplace pas un document contradictoire structuré, remis et signé par les parties.
Faut-il inscrire le coût des dégâts dans l'état des lieux ?
Non. L'état des lieux décrit les faits. Le chiffrage intervient ensuite à partir d'un devis ou d'une facture, avec prise en compte de la vétusté et dans un décompte séparé.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 25 août 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
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