ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE / DE SORTIE (rayer la mention inutile) Logement : [adresse complète, étage, numéro de lot] Type : [vide / meublé] - [nombre de pièces] - [surface habitable] m2 Bailleur : [nom et coordonnées] Locataire : [nom et coordonnées] Date de l'état des lieux : [date] Personnes présentes : [noms et qualités] COMPTEURS ET CLÉS Électricité : n° [numéro] - relevé [index] Gaz : n° [numéro] - relevé [index] Eau froide : n° [numéro] - relevé [index] Eau chaude : n° [numéro] - relevé [index] Clés remises : [nombre et destination de chaque clé, badge, télécommande] MÉTHODE DE DESCRIPTION Pour chaque élément, indiquer l'état et localiser précisément les défauts. Exemple attendu : "3 impacts de 2 cm sur le mur nord, à 1 m du sol". Exemple à éviter : "bon état" ou "état d'usage". ENTRÉE ET DÉGAGEMENT Sol : [état, nature du revêtement, défauts localisés] Murs et plafond : [état et observations] Porte palière et serrure : [état, nombre de points, fonctionnement] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] PIÈCE DE VIE Sol : [état et observations] Murs et plafond : [état et observations] Fenêtres, vitrages, volets : [état, fonctionnement, joints] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] Radiateur ou convecteur : [état et fonctionnement] Ventilation : [type et état des bouches] CUISINE Sol, murs et crédence : [état et observations] Évier et robinetterie : [état, fuites, joints] Meubles hauts et bas : [nombre et état de chaque élément] Plaque, hotte, four, réfrigérateur : [marque, état, fonctionnement] Évacuations et arrivée d'eau : [état] Prises et ventilation : [nombre et état] SALLE D'EAU ET WC Sol, murs et faïence : [état et observations] Baignoire ou douche : [état, joints de silicone, étanchéité] Lavabo et robinetterie : [état, fuites] WC et mécanisme de chasse : [état et fonctionnement] Ventilation : [type et état] Sèche-serviettes ou radiateur : [état] CHAMBRE [numéro] Sol : [état et observations] Murs et plafond : [état et observations] Fenêtre, volet, occultation : [état et fonctionnement] Placard : [nombre d'étagères, penderie, état] Prises, interrupteurs, éclairage : [nombre et état] Radiateur : [état et fonctionnement] ANNEXES Cave, garage, parking, balcon, jardin : [description et état] MOBILIER ET ÉQUIPEMENTS (location meublée) [inventaire détaillé élément par élément, avec état] OBSERVATIONS ET RÉSERVES [observations du bailleur] [observations et réserves du locataire] PHOTOGRAPHIES [nombre de photos annexées, numérotées et acceptées par les deux parties] Le locataire peut demander par écrit la modification du présent état des lieux d'entrée pendant dix jours à compter de sa signature, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Fait en deux exemplaires à [ville], le [date]. Signature du bailleur Signature du locataire
L'essentiel à retenir
- Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé reçu en bon état de réparations locatives.
- Il détermine le délai de restitution du dépôt : un mois si conforme, deux mois si dégradations.
- Une description doit localiser, quantifier et dimensionner chaque défaut.
- Le locataire dispose de dix jours pour demander une modification, et d'un mois de chauffe pour le chauffage.
- La date de restitution des clés déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie.
Pourquoi ce document décide de tout
L'état des lieux est le seul document qui permette d'établir une dégradation. Sans lui, le logement est présumé avoir été reçu en bon état de réparations locatives, ce qui place le bailleur dans une position très défavorable au moment du départ.
Il détermine aussi le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il constate des dégradations. Un document de sortie mal rédigé peut donc coûter à la fois la retenue et le délai.
La qualité de l'état des lieux d'entrée compte davantage que celle de l'état des lieux de sortie. C'est un document rédigé au début de la relation, souvent dans la précipitation, dont l'utilité n'apparaît que trois ou six ans plus tard.
Les conditions matérielles à réunir
L'état des lieux se fait contradictoirement, en présence des deux parties ou de leurs mandataires, et il est joint au bail. Faites-le en journée avec toutes les lumières allumées, logement vide et propre, avant l'emménagement.
Prévoyez du temps. Un deux-pièces demande environ quarante-cinq minutes pour être décrit correctement. Un état des lieux expédié en dix minutes ne protège personne.
Si les parties ne parviennent pas à s'accorder, un commissaire de justice peut être mandaté. Les frais sont alors partagés par moitié, avec un plafond réglementé pour la part du locataire.
Comment décrire un défaut de façon exploitable
Les mentions vagues n'ont aucune valeur. Bon état, état d'usage, correct ou propre ne permettent de rien démontrer trois ans plus tard, ni au bailleur, ni au locataire.
Une description utile localise, quantifie et dimensionne. Écrivez trois impacts de deux centimètres sur le mur nord, à un mètre du sol, plutôt que murs légèrement abîmés. Précisez le nombre, la taille et l'emplacement pour chaque défaut relevé.
Les photographies datées complètent la description mais ne la remplacent pas. Elles doivent être clairement rattachées au document, par exemple numérotées et référencées dans le texte, et acceptées par les deux parties. Une photo isolée sur un téléphone n'a pas la même portée.
La checklist pièce par pièce
Pour chaque pièce, passez systématiquement en revue les mêmes postes. Cette régularité évite les oublis et facilite la comparaison à la sortie.
- Identité des parties, adresse du logement, date et type d'état des lieux.
- Relevés de compteurs d'électricité, de gaz et d'eau, avec les numéros de compteur.
- Nombre, type et destination des clés, badges et télécommandes remis.
- Sols, murs, plafonds, plinthes et éventuelles fissures, pièce par pièce.
- Portes, fenêtres, volets, serrures, poignées et joints d'étanchéité.
- Prises, interrupteurs, éclairages, radiateurs et bouches de ventilation.
- Équipements de cuisine et de salle d'eau, robinetterie et évacuations.
- Inventaire détaillé du mobilier et de l'électroménager en location meublée.
- Observations, réserves du locataire et signatures des deux parties.
Les dix jours pour compléter l'état des lieux d'entrée
Le locataire peut demander la modification de l'état des lieux d'entrée pendant les dix jours qui suivent sa signature, pour un élément qu'il n'aurait pas remarqué sur le moment. La demande se fait par écrit auprès du bailleur.
Pour le chauffage, ce délai est étendu : le locataire peut demander une modification pendant le premier mois de la période de chauffe, ce qui permet de signaler un radiateur défaillant constaté seulement à l'usage.
Ces demandes ne sont pas des complications à éviter. Un état des lieux corrigé au début est un état des lieux que personne ne conteste à la fin.
L'état des lieux de sortie et le décompte
À la sortie, reprenez le document d'entrée ligne par ligne plutôt que de repartir d'une page blanche. La comparaison poste par poste est exactement ce qui permettra de justifier ou d'écarter une retenue.
Notez la date exacte de restitution des clés : c'est elle qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie. Recueillez également la nouvelle adresse du locataire, sans laquelle la majoration de retard n'est pas due mais dont l'absence complique tout.
Chaque dégradation retenue doit ensuite être chiffrée par un devis ou une facture, puis réduite de la vétusté avant d'être imputée. Un décompte de sortie qui présente ce calcul est rarement contesté.
Continuez votre démarche
Distinguer réparation locative et charge du bailleur avant d'inscrire une remise en état au débit du locataire.
Ce qu'il faut savoir
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Il doit être établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie, et joint au bail. En son absence à l'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui rend toute retenue très difficile.
Faut-il faire deux états des lieux ?
Oui, un à l'entrée lors de la remise des clés et un à la sortie lors de leur restitution. C'est leur comparaison poste par poste qui permet d'attribuer les éventuelles dégradations.
Les photos ont-elles une valeur juridique ?
Elles sont utiles si elles sont datées, rattachées explicitement au document et acceptées par les deux parties. Elles complètent une description écrite précise mais ne la remplacent pas.
Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Le locataire peut en demander la modification par écrit pendant dix jours après sa signature, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Que faire en cas de désaccord à la sortie ?
Les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice. Les frais sont partagés par moitié et la part du locataire est plafonnée réglementairement. La commission départementale de conciliation peut aussi être saisie gratuitement.
Un état des lieux numérique est-il valable ?
Oui, un état des lieux établi sur support électronique et signé par les deux parties a la même valeur qu'un document papier. L'essentiel reste la précision des descriptions et la remise d'un exemplaire au locataire.
Pour aller à la source
Les informations de cette page ont été vérifiées à partir des publications officielles ci-dessous le 27 juillet 2026.
Écrit et vérifié par Arnaud Mège
Mis à jour le
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