Congé du bailleur : vente, reprise, délais et procédure

Le congé du bailleur met fin au bail à son échéance

Le congé du bailleur est la notification par laquelle le propriétaire informe le locataire qu'il ne renouvellera pas le bail. Il ne permet pas de récupérer librement le logement en cours de contrat. Il vise normalement la date d'échéance, avec un motif prévu par la loi et un délai de réception strict.

La procédure est formaliste parce qu'elle oblige le locataire à quitter sa résidence principale. Une intention réelle de vendre ou de reprendre le logement ne corrige pas un courrier tardif, adressé à la mauvaise personne ou dépourvu d'une mention obligatoire. Chaque condition doit être remplie au moment prévu.

La bonne méthode consiste à travailler dans l'ordre suivant : confirmer l'échéance, choisir le motif, vérifier la situation du propriétaire et du locataire, calculer la date limite, identifier les destinataires, rédiger le congé et choisir un mode de notification qui prouve sa réception.

Commencez ces contrôles plusieurs semaines avant la dernière date légale. Cette marge permet de réunir les justificatifs, de vérifier chaque cotitulaire et de changer de mode de notification si un recommandé n'est pas reçu à temps.

Vente, reprise ou motif légitime et sérieux

Le choix du motif détermine le contenu du courrier et les preuves à conserver. Il ne s'agit pas d'une formule interchangeable. Un propriétaire qui veut vendre le logement libre ne rédige pas le même acte qu'un propriétaire qui souhaite y loger son enfant.

Le motif doit correspondre au projet réel au jour de la notification et après le départ. Un congé frauduleux peut être contesté et exposer le bailleur à une sanction pénale, en plus de l'indemnisation du préjudice subi par le locataire.

Calculer le délai de préavis du propriétaire

Le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant l'échéance en location vide et trois mois avant en location meublée. Le calcul est réalisé de date à date. Lorsque le mois d'arrivée ne possède pas le même numéro de jour, le dernier jour de ce mois est retenu.

Les jours fériés et week-ends sont inclus. Un congé reçu très en avance reste valable, mais son effet demeure attaché à l'échéance visée. En revanche, une réception tardive ne raccourcit pas le préavis : elle rend le congé inopérant pour cette échéance et le bail est généralement reconduit.

Choisir une notification qui donne une preuve certaine

La loi prévoit la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre simple, un email ou une conversation ne suffisent pas à notifier valablement le congé.

Le recommandé présente un risque particulier : le délai ne commence qu'à la réception effective. Si le locataire ne retire pas le pli et que celui-ci revient, le bailleur peut se retrouver hors délai. Envoyer tôt permet de basculer vers un commissaire de justice avant la date butoir.

Vérifier le locataire protégé avant l'envoi

Un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail peut bénéficier d'une protection lorsque ses ressources des douze mois précédant la notification sont inférieures au plafond applicable. La protection existe aussi, sous conditions, pour le locataire ayant à charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement.

Dans ce cas, le bailleur doit en principe proposer un relogement adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, dans le périmètre géographique légal. Le bailleur personne physique n'est toutefois pas soumis à cette obligation s'il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond.

Cette vérification doit intervenir avant la rédaction, car elle modifie directement la validité du congé. Les plafonds changent chaque année et la période de ressources n'est pas nécessairement celle de l'avis d'imposition le plus récent.

Joindre la notice d'information au congé pour vente ou reprise

Depuis le 1er janvier 2018, le congé pour vente ou pour reprise d'un logement vide est accompagné d'une notice réglementaire relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. Cette notice est distincte de la lettre de congé.

Le plus sûr est de joindre la version consolidée publiée par Légifrance, sans la réécrire ni la raccourcir. Elle couvre les formes de notification, les destinataires, le délai, les locataires protégés, les règles propres à la vente et à la reprise, puis les recours possibles.

La notice ne corrige pas une lettre incomplète. Le courrier doit lui-même contenir les mentions imposées par le motif choisi. Assemblez le dossier dans un ordre clair et numérotez les annexes pour pouvoir prouver ce qui a été remis.

Le cas particulier du logement acheté occupé

L'achat d'un logement déjà loué ne permet pas toujours de donner congé pour la prochaine échéance ordinaire. Pour protéger la stabilité du locataire, la loi reporte l'effet ou la possibilité du congé selon le motif et la proximité entre l'acquisition et l'échéance.

En location vide, le congé pour vente peut être reporté au premier renouvellement ou à la première reconduction lorsque l'échéance arrive moins de trois ans après l'achat. Pour une reprise, si l'échéance survient moins de deux ans après l'acquisition, l'effet peut être reporté jusqu'à deux ans après l'achat.

Ces règles exigent la date exacte de l'acte authentique. Ne vous contentez pas de la date de l'offre ou de la remise des clés. Le notaire ou un professionnel du droit peut confirmer l'échéance réellement utilisable.

Ce qui se passe pendant le préavis et après le départ

Pendant le préavis donné par le bailleur, le locataire peut partir avant l'échéance. Il n'est alors redevable du loyer et des charges que jusqu'à la remise des clés. Organisez l'état des lieux de sortie et demandez la nouvelle adresse nécessaire au règlement du dépôt de garantie.

Si le locataire reste après l'échéance malgré un congé valable, n'engagez pas vous-même une reprise des lieux. La situation doit suivre la procédure adaptée. À l'inverse, si le congé est nul, le bail est reconduit et le bailleur doit attendre une nouvelle échéance pour recommencer.

Après une reprise, le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire désigné. Après un congé pour vente, le prix et les conditions annoncés doivent rester cohérents avec la vente projetée. Conservez les éléments qui prouvent la réalisation du motif.

Checklist du congé bailleur avant notification

Relisez le dossier comme si une personne extérieure devait vérifier chaque étape deux ans plus tard. Une checklist courte détecte les erreurs les plus coûteuses avant qu'elles deviennent irréparables.

• Date d'échéance confirmée dans le bail et les éventuels renouvellements.
• Règles d'un achat occupé écartées ou analysées.
• Motif choisi, réel et documenté.
• Statut de locataire protégé vérifié avec le barème de l'année.
• Tous les titulaires, époux ou partenaires concernés identifiés.
• Date limite de réception calculée et marge de sécurité prévue.
• Mentions propres à la vente, à la reprise ou au motif sérieux contrôlées.
• Notice officielle jointe lorsqu'elle est obligatoire.
• Copie intégrale et preuve de notification classées.

Ce qu'il faut savoir